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赌钱忌讳拍肩-楼市 惊现涨停潮!最大的赢家 出现了!

2020-01-09 09:14:30 作者:匿名 热度:2016

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文/吕韬

一半海水,一半火焰!

时隔9个月,住房不炒重新上路,楼市预期陡然生变,小阳春眼看进入倒春寒!

两耳不闻窗外事,一心只买好土地!

开发商们似乎完全没感受到楼市预期的变化,艳阳高照,涛声依旧,持续在土地市场上挥斥方遒!

据澎湃新闻报道,近来楼市消息不断的苏州,再爆大消息:

更为夸张的是,一宗热门土地甚至出现还没起拍就已经成为地王的盛况!

无独有偶,武汉土拍市场同样热闹非凡!

4月23日,武汉一次性拍出10块土地,总成交近200亿。豪门融创一家独占4块,美的置业这以溢价率80%拿下热门地块!

豪门盛宴!大房企吃干抹净!

4月,土地市场上演涨停潮!杭州、武汉、苏州、合肥等多个城市不断刷新土地溢价率。

一众房企想要拿到中意的土地,不经过几十轮甚至上百轮的厮杀基本不可能。

土地市场激烈的背后,有两个现象值得关注!

第一,热点城市加快卖地!

住建部前不久曾经出过一个关于土地供应的分类调控政策。

具体内容如下:

4月24日,上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》显示,需要加快土地供应的城市主要有:

从最近土地成交以及1季度土地市场的统计来看,成交量靠前的,土地市场活跃的基本都会住建部规定的要加快土地供应的地区。

根据中指研究院的数据,1季度全国土地市场成交排名前十的城市,按照成交面积来看成都、西安、杭州、南京、郑州、广州、昆明等地名列前茅。

其中,成都成交面积同比增长26%,杭州增长15%,广州增长139%。

热点城市加快卖地,一方面是遵照所谓一城一策的指导意见;另一方面,其实可能也是趁热打铁,趁土地抢手之际,多卖地,广积粮。

第二,热点土地遭豪门瓜分!

周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨。

政府卖地需要有对手方,卖高价地更需要有高价接盘侠。

2019年哪些房企勇往直前,敢于高价拿地呢?

根据中原地产和中指研究院的数据,按金额统计今年1季度,拿地过百亿的共有21家。

其中融创最多,累计拿地金额高达565亿。

万科第二,拿地金额超过355亿;新城控股第三,拿地超过250亿;另外,中海、绿地、龙湖等房企拿地也都超过了200亿。其他超过100亿的还有,旭辉、阳光城、绿城、华润、恒大、碧桂园、中南等房企。

简单粗暴的说,排名靠前的全是top20的房企。注意是top20,头部中的头部。

垂死挣扎!中小房企前景堪忧!

巧妇难为无米之炊。

在房地产行业,土地储备是衡量企业未来发展潜力的最重要指标之一。

此前文章里曾经多次重申过一个观点,未来一二线城市以及强三线城市将会是楼四发展的绝对核心,而次三线城市及以后将很难再具备增长空间。

这种发展趋势也意味着,对房地产开发商来说,得一二线者得天下,而不能再跻身一二线强三线的可能会面临这被淘汰的局面。

现在的形式是,头部房企在已经牢牢占据一二线的基础上,还在疯狂囤地,企图吃干抹净!

克尔瑞不久前发布了全国主要房企的土地储备排名,数据显示恒大、碧桂园、保利、万科、融创等头部房企的储备量已经是天文数字,总货值均在2万亿左右。恒大更是已经快到3万亿!

根据主要企业财报,头部的天量土地主要集中在一二线。

恒大一二线土地占比为75%,万科在80%以上,融创也在85%。

2018年之前,不少中小房企企图通过“农村包围城市”打法,以三四线城市为根据地做大规模,冲进头部。

这导致,在别人去杠杆的时候,中小房企疯狂加杠杆!

本轮楼市有个怪现象,大型房企趁楼市回暖主动去杠杠,中小房企则反其道而行之。

三四线城市确实在棚改的强烈推动下,有过往日的荣光,但2019年楼市进入结构性行情之后,荣光早已不在,只剩下:一地库存。

根据易居研究院的报告,截至2019年3月底,三四线城市库存环比、同比均领跑全国,其中库存同比增长6.5%,环比增长0.4%(对比一二线,三四线成为唯一一个环比库存增长的区域)。

三四线城市销售不畅,直接导致:房地产行业进一步向扼守在一二线的头部房企集中!

对比房地产市场成熟的美国,2016年美国房产商top5市场占有率为20.8%,top10占有率为30%。

2019年,中国的头部企业集中度已经超越美国。top3就已经占到了15.1%,top10更是达到31.1%。

接下来,对于中小房企来说,很可能结果就是:要么再疯狂中灭亡,要么再收购中消失!

根据中指研究院的数据,2018年境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗,涉及的交易金额至少有2909.1亿元。其中,百强top30企业参与的收并购事件占比约28.1%,贡献了约41.9%的交易金额。

头部收购趋势明显!

2019年,融创等企业依然在伺机收购重组实力不济的对象,公开数据统计融创已经豪掷超过150亿在收购和重组上。

最后多说一句,大家都在说楼市仍处于白银时代。这话其实看对谁说。

对头部房企来说,白银时代大一统,尽享行业红利;而100名以后的中小房企可能就像三四线的楼市前景,似水年华,韶光不再!

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